Niets is voorlopig aan een koopakte

Printvriendelijke versie

Het is een breed beleefd misverstand om te denken dat er zoiets is als een voorlopige koopakte. Een koopakte is gewoon een overeenkomst tussen koper en verkoper en bindt beide partijen, hooguit op een enkele ontbindende voorwaarde na. Als die ontbindende voorwaarden zijn vervuld, is er sprake van een partijenbindende overeenkomst. Er is dan een koop tot stand gekomen. Het misverstand heeft er mee te maken dat op een later tijdstip de levering nog moet plaatsvinden. Dat wordt vastgelegd in een leveringsakte bij de notaris. Koop en levering zijn gebaseerd op elk hun eigen akte, hun eigen overeenkomst.

Van mondeling tot schriftelijk
Mondelinge afspraken zijn nagenoeg altijd net zo bindend als schriftelijk vastgelegde overeenkomsten. Nagenoeg altijd, want de koop van een huis is daarop een uitzondering. Particuliere kopers hebben daarvoor een schriftelijke koopovereenkomst nodig. Zonder een schriftelijke overeenkomst is de koop niet geldig. Hiermee wordt de vaak onervaren particuliere koper beschermd tegen professionele partijen.
Zodra u de koopovereenkomst hebt getekend verplicht u zichzelf als verkoper tot levering, en als koper verplicht u zicht tot afname. Als u mondeling een bod op een huis uitbrengt, dat overeenkomt met de vraagprijs, en daar geen verdere voorwaarden aan stelt, mag de verkoper ervan uitgaan dat u samen overeenstemming hebt. Juridisch gezien is er dan sprake van wilsovereenstemming. De concrete afspraak is dan dat de verkoper het huis en de grond levert en dat de koper die afneemt tegen de afgesproken prijs. Van zowel de verkoper als van de koper wordt daarna verwacht dat beiden meewerken aan de totstandkoming van de koopovereenkomst.
Echter, er zijn nog niet zoveel rechterlijke uitspraken over dat meewerken of het weigeren van medewerking aan het opstellen van een koopovereenkomst na mondelinge overeenstemming. Wel is duidelijk dat de rechter de omstandigheden weegt die daarbij een rol spelen.
Uiteindelijk kan er alleen een leveringsakte worden gemaakt als er ook een koopovereenkomst is. Een koper heeft na het ondertekenen van de koopakte op grond van de wet nog drie dagen bedenktijd. In die drie dagen kan een koper zonder boete of kosten van de koop afzien. Daarna is er – behoudens de ontbindende voorwaarden – sprake van een bindende overeenkomst. Partijen kunnen dan nog moeilijk onder de overeenkomst uit komen, gebeurt dat wel, dan moet er meestal een boete of schadevergoeding worden betaald.

Ter voorkoming van de mogelijkheid dat de verkoper na het tekenen van de koopakte zijn of haar huis nog aan een ander verkoopt tegen een veel hogere koopprijs bieden wij u een oplossing in de vorm van inschrijving van de koopovereenkomst in het Kadaster. Na die inschrijving geniet u als koper bescherming tegen onder meer beslagleggers ten laste van of faillissement van de verkoper. De verkoper kan na inschrijving van de koopovereenkomst het huis binnen een periode van zes maanden niet aan een ander leveren.

Wilt u meer weten over de overbrugging van de periode tussen koop en levering? Bel ons voor het maken van een afspraak.

Bron: Pieter de Vos voor Notariaat Meijer.